di Lauravita Cappelluto

Le locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche, meglio conosciute come affitti brevi, vengono additate spesso come uno dei problemi alla base della deregulation del turismo e dell’aumento dei costi degli affitti delle case.

Restano, però il modo più semplice e rapido per mettere a reddito un immobile perché non sono soggette alla marea di di regole nazionali, regionali, provinciali e comunali che regolano le strutture ricettive ed extralberghiere.

Forse non tutti ricordano che gli affitti brevi sono stati introdotti da una norma fiscale, l’art. 4 D.L. n. 50/2017, che li definisce contratti di locazione di immobili ad uso abitativo destinati alla locazione a uso turistico inferiore ai 30 giorni, stipulati da persone fisiche. La definizione può riguardare:

• appartamenti;
• case;
• singole stanze.

Rientrano nella categoria affitti brevi anche i contratti che prevedono, oltre all’utilizzo dell’immobile, anche servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali.

Le agevolazioni normative per gli affitti brevi e le novità

L’agevolazione normativa di cui godono gli affitti brevi deriva dall’art. 53 del Codice del Turismo che stabilisce espressamene che «gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione».

Sempre più pesso i proprietari o possessori degli immobili per proporsi al pubblico scelgono di rivolgersi a property manager o a piattaforme internet (ad es. Airbnb o Booking) che, oltre a pubblicizzare l’immobile e la destinazione, contando su una politica molto aggressiva di indicizzazione dei propri siti, stendono i contratti e gestiscono i pagamenti in forma elettronica e tracciabile. Quest’ultimo meccanismo rende molto difficile la pratica, prima molto diffusa, dell’evasione delle tasse sui redditi da locazione.

Tra la fine del 2023 e l’inizio del 2024, su impulso del Governo, sono state introdotte nuove norme per rendere più trasparente il mercato delle locazioni turistiche brevi e per contrastare le ricadute di concorrenza sleale con il settore turistico alberghiero, che è sottoposto a regole molto severe e stringenti.

L’obiettivo del Governo è duplice: da un lato, si mira a incrementare le entrate fiscali derivanti da questo settore in rapida espansione e, dall’altro, a disciplinare in modo più efficace la situazione degli affitti turistici, spesso caratterizzati da dinamiche non regolamentate.

Un impulso all’introduzione delle nuove norme è certamente derivato dal contenzioso tributario tra il colosso degli intermediari per le locazioni brevi Airbnb e l’Agenzia delle Entrate. Infatti, Airbnb ha perso un ricorso, in entrambi i gradi di giudizio, contro un provvedimento dell’Agenzia delle Entrate che contestava:

• il mancato versamento di ritenute;
• la mancata effettuazione delle ritenute;
• la mancata emissione delle certificazioni uniche.

Alla causa è seguito un sequestro di ingenti somme e la vertenza si è conclusa con un accordo in base al quale la piattaforma ha versato al fisco italiano ben 576 milioni di euro in relazione agli anni fiscali dal 2017 al 2021, senza ricadute per gli host (proprietari che danno ospitalità).

Le novità più significative sono state introdotte con l’art. 13 ter del cd. Decreto Anticipi (D.L. n. 145/2023 entrato in vigore il 19/10/2023 e convertito con modifiche in Legge 191/2023 in vigore dal 17/12/2023).

Le novità riguardano:

• l’istituzione di un Codice Identificativo Nazionale (CIN);
• la previsione della procedura di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) per gli affitti brevi in forma imprenditoriale;
• l’introduzione di nuovi obblighi di sicurezza;
• l’introduzione di un regime sanzionatorio ad hoc;

Non sono ovviamente mancate le novità in materia fiscale, infatti l’art. 1 comma 63 legge di Bilancio 2024 (L. n. 213/2023 in vigore dall’1/01/2024) ha innalzata la tassazione per chi opta per la cedolare secca.

L’istituzione del CIN

Con la conversione del decreto nella legge citata è stata definitivamente istituito il Codice Identificativo Nazionale (Cin). Questo codice viene assegnato dal Ministero del Turismo alle unità immobiliari destinate alla locazione per fini turistici, alle unità destinate alle locazioni brevi e alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.

La procedura per l’iscrizione al CIN è automatizzata e gestita dal Ministero che sarà anche responsabile della gestione del relativo database nazionale. Una volta assegnato il CIN deve essere obbligatoriamente esposto all’esterno dello stabile in cui è collocata l’unità immobiliare o la struttura ricettiva e indicato in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato.

La nuova normativa intende garantire la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato; il coordinamento delle informazioni, delle statistiche e dei dati informatici tra l’amministrazione statale, regionale e locale e la sicurezza del territorio e il contrasto alle pratiche irregolari nell’ospitalità e, soprattutto, all’evasione fiscale. Infatti, la mancanza del CIN espone il locatore a un maggior rischio di essere assoggettato ai controlli antievasione a cura dell’Agenzia delle Entrate d’intesa con la Guardia di Finanza.

La procedura di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA)

Chi esercita l’attività di locazione per finalità turistiche in forma imprenditoriale, direttamente o tramite intermediario, è soggetto all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) presso lo sportello unico delle attività produttive (SUAP) del comune del territorio in cui è svolta l’attività.

Nuovi obblighi di sicurezza per gli affitti brevi

Le unità immobiliari a uso abitativo oggetto di locazione per finalità turistiche, gestiste nelle forme imprenditoriali (gestione di un numero di unità immobiliari superiore a 4), devono rispettare gli standard di sicurezza degli impianti definiti dalla normativa statale e regionale vigente.

In ogni caso, quindi anche nelle ipotesi di affitti brevi gestiti in modo occasionale (fino a 4 unità immobiliari), l’immobile deve essere dotato di dispositivi per il rilevamento di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti, nonché di estintori portatili (uno ogni 200 metri quadrati)

L’inasprimento delle sanzioni

I nuovi obblighi portano con sé specifiche sanzioni pecuniarie:

• per la mancanza di CIN la sanzione va da € 800,00 a € 8.000,00, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile;
• per la mancata esposizione del CIN la sanzione va da € 500,00 a € 5.000,00, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile, per ogni struttura o unità immobiliare in cui viene riscontrata la violazione. La stessa sanzione pecuniaria, accompagnata dalla rimozione immediata dell’annuncio irregolare pubblicato, è applicata in caso di mancata indicazione del CIN negli annunci;
• per la mancata presentazione della SCIA la sanzione pecuniaria che va da 2.000 a 10.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile;
• in caso di esercizio in forma imprenditoriale dell’attività di locazione di unità immobiliari a uso abitatitavo prive dei requisiti di sicurezza prescritti dalla normativa statale e regionale vigente si applicano le sanzion previste dalla relativa normativa statale o regionale;
• in caso di assenza di dispositivi di rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti e di estintori la sanzione va da € 600,00 a € 6.000,00 per ciascuna violazione accertata.

Il regime di sanzioni sopra dettagliato non trova applicazione se il fatto è già sanzionato dalla normativa regionale.

I controlli, le verifiche e l’applicazione delle sanzioni amministrative sono attribuiti al comune in cui si trova la struttura turistica-ricettiva o l’unità immobiliare locata, tramite gli organi di di polizia locale.

Novità fiscali e cedolare secca per gli affitti brevi

Con la Legge di Bilancio 2024 il Governo ha voluto introdurre una serie di misure per regolamentare e tassare maggiormente il settore degli affitti brevi. La principale novità è senza ombra di dubbio l’aumento dell’aliquota fiscale per la cedolare secca.

La cedolare secca prevede una tassazione in misura forfettaria. Ne può usufruire solo chi esercita l’attività di locazione di immobili a uso abitativo per finalità turistiche in forma occasionale e quindi chi gestisce fino a un massimo di quattro immobili.

Dal 1/01/2024 l’aliquota è passata dal 21% al 26% per i redditi derivanti da affitti brevi di più di un immobile per periodo di imposta; l’aliquota è rimasta al 21% per chi affitta una sola unità abitativa.

Va da sé che chi esercità l’attività di locazione turistica per periodi brevi in forma imprenditoriale non può optare per la cedolare secca ma è sottoposto al regime ordinario e la misura della tassazione dipende dallo scaglione di reddito IRPEF nel quale si è ricompresi.